무인문구점 창업 준비 #1 - 나름 상권 분석을 통한 입지 선정

좋은 입지를 찾고 그에 맞는 사업아이템을 찾아야 하는지,

사업아이템을 구상하고 좋은 자리를 찾아야 하는지 잘 모릅니다.

 

저는 일단 무인으로 운영할 수 있는 아이템이어야 하고,

본업을 하면서 관리가 용이하도록 집에서 가까워야 합니다.

 

아이템은 이미 무인문구점으로 정해놓았기 때문에

'문구점이 될 만한 곳'을 찾아 나섰습니다.

 

당연하게도 제가 살고 있는 주변을 알아보았습니다.

 

1. 사전조사

1) 무인문구점 방문하기

• 집에서 가장 가까운 무인문구점
• 근처 가장 큰 학원가 무인문구점

무인문구점을 잘 모르기 때문에 일단 보러 갔습니다. 일단은 많이 보자라는 생각으로 주말에 시간 날 때마다 무인문구점에 들렀습니다.

집 근처 무인문구점에서는 우리 아파트 단지에서는 걸어갈 정도의 거리인지, 손님이 많은지 확인했습니다.

학원가 무인문구점은 아무래도 학생들이 주 고객이기 때문에, 학원 등하원 시간에 많이 이용하지 않을까 생각으로 방문했습니다.

 

2) 주변 학교 학생수 확인

초등학교, 중학교 학생수를 확인하여 지도에 썼습니다.

아파트 세대수 대비 학생수가 적은 단지를 확인하기 위해서입니다.

 

학생수 확인 방법

학교알리미 사이트 - 전국학교정보 - 학교별 공시정보 - 학생수 확인

 

3) 주변 아파트 단지 세대수 및 평형 구성 확인

세대수는 얼마나 많은 사람들이 사는지 알 수 있고,

평형으로 가족 구성을 가늠해 볼 수 있습니다.

예를 들면 신혼부부는 20평대에서 시작해서, 아이를 낳고 초등학교쯤 30평대로 옮기고, 자녀가 중고등학생이 되면 30평대에서 살거나 더 큰 평형으로 옮긴다고 보았습니다.

• 20평대 영유아~초등학생
• 30평대 초등학생, 중학생, 고등학생
• 40평대 이상 할아버지, 할머니와 손주들

아파트 세대수 확인 방법

'네이버 지도'에서 아파트 단지를 클릭하면 세대수를 확인할 수 있습니다.

'네이버 부동산'을 활용하면 아파트의 시세를 알 수 있습니다. 같은 20평대여도 매매가가 비싼 곳이 구매력이 좋겠죠?

 

4) 예상 통학루트, 학원가 이동루트

초등학교의 경우 보통 아파트마다 배정 초등학교가 정해져 있어서 인근 초등학교의 통학루트, 학원 등하원 루트를 예상해 보았습니다.

 

이쪽 택지에도 학원가가 형성되어 있는 곳이 있기 때문에 보통 학원차를 운행하겠지만 도보를 한다면 어떻게 이동할지 그림판에서 그려보았습니다.

배정 초등학교 확인 방법

'네이버 부동산'에서 아파트 검색 - 단지 정보 - 학군정보에서 확인

 

2. 무인문구점 후보지 선정

1) 주변 문구점 위치 및 상태 확인

'네이버 지도'에 '문구', '문구점'을 검색해서 위치를 지도에 그렸습니다.

학교 앞마다 문구점이 입지 하고 있었습니다. 예상했던 것보다 문구점이 많았어요.

요즘도 문방구가 많겠어?

요즘 초등학교에서는 준비물을 학교에서 준비해 주기 때문에 학교 앞에 문구점이 있는 것보다 실제로 아이들이 놀 만한 공간인지 확인을 해야 합니다. 이제 직접 눈으로 봐야 할 시간.

2) 현장조사

휴가를 내고 학교, 문구점, 아파트 단지를 확인하러 갔습니다.

• 평일에 초등학생, 중학생이 끝나고 어디로 가는지
• 학원 끝나고는 어디로 가는지
• 경쟁업체들과는 해볼 만 한지 주변 문구점 상태 확인

자전거를 타고 학교, 문구점, 아파트를 그려뒀던 예상루트를 보며 정말 아이들이 많이 다니는지 확인했습니다.

시간대별로 메모어플에 기록했습니다.

 

제가 살고 있는 곳을 우선으로 본 이유는 가까워서도 있지만

살고 있기 때문에 이 지역은 타 지역사람보다 제가 제일 잘 안다고 생각합니다.

 

하루 밖에 못 봤지만 실제로 보고 나니 문구점 괜찮을 것 같다는 확신이 들었습니다.

무인문구점, 할만하겠는데?

 

3) 상가 매물 확인

'네이버 부동산'에서 상가, 15평 이하, 1층으로 필터링을 걸고 무인문구점 후보지가 될만한 매물을 찾기 시작했습니다.

앞서 이것저것 보고 나니 후보지가 몇 군데로 추려졌습니다.

후보 매물 정하고 해당 부동산에 전화해서 현재 업종, 권리금 등을 확인했습니다.

 

업종을 확인하는 이유는 현재 식당이면 주방이 있을 테고 인테리어가 크게 필요하지 않은 문구점이기 때문에 공사비용 등이 많이 들면 초기 투자비용이 커지기 때문입니다.

 

권리금을 확인하는 이유는 전화해야만 알려주는 경우가 많기 때문에, 그리고 협의가 어느 정도 가능한지 묻기 위해서입니다.

 

상가 매물도 마찬가지로 직접 보는 것이 최고입니다.

몇 군데 후보군을 추려서 방문해서 매물을 보았습니다.

3. 입지 선정

내가 알아보고, 내가 결정해야 실패를 해도 경험이 내 것이 되어 나를 성장 시킨다.

위 과정을 통해서 보다 보니 저희 무인문구점으로 괜찮을 곳이 눈에 들어왔습니다

여기 정도면 괜찮겠다.

임대료, 투자금 등 여러 비용을 생각해서 결정하였습니다.

모든 것이 만족스러운 위치는 없을 테니까요.

너무 좋으면 임대료가 비쌀 테고, 임대료가 너무 싸다면 좋지 않은 입지일 확률이 클 테니까요.

 

내가 두 눈으로 충분히 알아보고, 결정을 한 것이니까

이제는 실제로 운영을 해야만 배울 수 있는 것들이라고 생각해서 위치를 결정하고 권리계약금을 넣었습니다.

 

• 시설권리금이 있으나 인테리어가 깔끔하게 되어있어서 다른 곳보다 인테리어 비용 절감 가능
• 임대료 적정
• 집에서 가까움 (도보 10분 이내)
• 배후 세대 많음 (도보 5분 내 3,000세대)
• 주변에 경쟁 문구점 없음
• 상가도 많지 않아서 경쟁업체 들어올 확률도 적음

마치며

이제 위치는 정해졌으니 인테리어, 간판, 물품 매입 등 채울 일이 남았습니다.

막상 계약금을 넣고 나니 기대와 확신도 있지만 한편으로는 두렵기도 합니다.

 

실패하지 않기 위해서 알아보고, 공부하고

내 투자금이 들어가고, 실제로 운영할 생각을 하니 재미있기도 합니다.

 

직장생활을 은퇴했을 때 자영업을 경험해 본 것과 해보지 않은 사람의 노후는 차이가 정말 클 것이기 때문에

자본주의에게 먹히지 않는 강한 사람이 되기 위해서 열심히, 잘해보겠습니다.

 

 

무인문구점 오픈 결정 - 문구점, 그게 되겠어?